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【文／柯美月】

自用住宅價格不受影響 豪宅漲幅也有限

從過去經驗來看，一直都是「台灣炒中資」，而不是「中資炒台灣」，每一次中資議題都讓國內建商或賣方把價格墊高，而對市場消息面不熟悉的老百姓就成了受害者。

台灣房地產市場在金融海嘯衝擊下，從去年下半年一直到今年第一季，交易量持續維持低檔，不過第二季後，隨著政策利多，以及開放中資的效應下，房地產市場從谷底慢慢爬升，成交量逐月增加。許多人擔心台灣房地產將遭到中資炒作價格飆高，讓台灣貧富差距越拉越大，年輕人想要成家的夢想將越來越遙不可及。不過房仲業者普遍認為，中資來台投資房地產，影響最大的不是一般住宅，而是商務辦公大樓與豪宅價格。一般住宅還是以內需市場為主，即使隨著豪宅帶動，漲幅也有限，一般民眾沒有必要隨中資起舞盲目追高到處買房。

101租金將翻漲

房仲業者調查，在兩岸議題效應下，不動產產品中受惠最大的是商辦，其次才是豪宅、店面和土地，至於一般住宅受惠最小。

台灣房屋首席總經理彭培業指出，未來房市還有兩岸簽署MOU和ECFA、陸客自由行等利多題材尚未實現，因此第4季或明年第1季房價不排除上演噴出行情，豪宅預售開價將挑戰每坪300萬元紀錄，北市Ａ級商辦租金將成跳躍式成長且和國際接軌。

彭培業說，根據他與國台辦人員接觸的第一手訊息，第一波來台中資將以國企為主，中國政府一聲令下，這些國企就會在「政策性指示」銜命登台。而國企來台只會選擇重要的標的，他們不需要貸款，關心的反而是台北101大樓的租金。 彭培業更大膽預言，101大樓明年即可滿租，對照北京、上海商辦租金行情，101目前一坪3000多元的租金實在太便宜了，未來有翻漲一倍的機會。

彭培業認為，中資來台，台灣房市實際受惠的時間應該會落在今年第4季，除了101大樓外，像民生、南京以及敦北商圈的商辦，也是中資來台投資、設置辦公室應該會群聚的地點，未來的租金也有可能會拉高。至於住宅市場，1、2年內價格波動不致太大，一般人不必期望太高。

下半年購屋信心提高

撇除中資來台投資購屋議題，房地產的內需市場第2季以後也開始出現起死回生的現象。由於銀行利率長期處於低檔，政府又積極對房市做多，定存族在錢放銀行無利可圖下，到期紛紛轉出投入房市。市場流行「買房救現金」口號，退休族更將理財重心轉到包租公包租婆身上。

今年上半年全台房市交投熱絡，台灣房屋不動產研究室調查，上半年漲幅前3名依序為台北市內湖區上漲15.2％、台北市大安區上漲13.7％，以及台北縣新莊市上漲11.5％，漲幅都在10％以上，排名第4的台南縣永康市，也有10.3％的漲幅。這些交易熱區普遍都有三大特性：一是有捷運、高鐵等交通利多加持；二是主要城市的豪宅聚落區；三是精華市中心。

永慶房屋總經理葉凌棋即表示，根據永慶房屋第二季購屋趨勢大調查發現，看好未來半年是購屋好時機的民眾高達62％，創下調查以來新高，甚至高於去年總統選後的60％，且看好的比例已連五季增加。這顯示低利環境以及政策作多下，手握大筆資金的民眾對房市信心增加，進場購屋意願也漸趨積極。而且在當前的樂觀氣氛下，過半民眾已將進場時機從99年提前到98年下半年。

４大都會區最熱門

永慶房仲集團總經理廖本勝也表示，除中資來台投資購屋議題外，縣市升格題材效應也開始發酵。北縣板橋市、北市內湖區、高雄市三民區及台中市南屯區為目前網路搜尋最火熱的四大都會區行政區，民眾購屋探詢度最高。未來四大都會區鼎足而立，縣市間「強者恆強」的發展態勢將更加明顯，若兩岸交流更趨密切、台商資金回流、通膨及低利率等４大誘因，４大都會區房市前景將相當可期。不過信義房屋不動產企研室比較SARS後的房價表現，今年第2季北市與北縣房價刷新自SARS以來的歷史新高紀錄，北市平均房價已經是北縣的2倍，可謂「北市一坪可抵北縣兩坪」。如果不是換屋買方，那麼必須口袋得夠深才有機會成為台北市民。在市中心買氣仍未退燒且北縣升格的狀況下，下半年北縣可能出現更明顯的「首購族遷徙潮」。薪水階級選擇在台北縣成家立業，如汐止、永和、板橋、新店、三重等交通方便、房價又負擔得起的區塊，負擔立即減輕二分之一。

以年薪約120萬元的雙薪家庭為例，若用三分之一的家庭月收入約3萬3千元來支應房貸，則一般受薪階級有能力負擔總價約900萬的房子。同樣是900萬的買屋預算，幾乎台北縣所有行政區皆可輕鬆買到標準三房的新大樓，在台北市卻僅有五個行政區勉強可以買到三房公寓或兩房舊大樓。買大安區一棟中古屋的預算，幾乎可以買到永和市2棟的10年電梯大樓。

推案兩極化日益明顯

由於台北市中古屋市場價格居高不下，許多人開始轉向預售屋，讓預售屋市場從急凍到轉變成「好案一出，不小心就賣光」。價格也從房價最高點跌幅的2~3成，回溫至只跌1成左右。

信義代銷協理董憲成觀察上半年代銷市場，有三項熱銷產品特性。一是真豪宅，豪宅仍是今年上半年推案的熱點，包括北市信義計劃區「台北信義」、松山區「文華苑」、中正區的「揚昇君臨」豪宅案，憑恃著一級地段一流產品，成為上半年房市的指標與景氣溫度計。其次則是捷運低總價產品，受到優惠房貸低利率的誘因，吸引不少自住及投資客群踴躍搶進，如中山區的「晴海通」，便創下兩個工作天便完銷的佳績。第三種產品則順應房市持續向東走，不敵市中心新案推價一再創市場天價，部分換屋及首購族遂沿著捷運向東走，伺機找尋房價尚能接受的區域。

董憲成預測下半年房市推案多集中在第4季，市場並不寂寞，但推案價急遽上漲、百花齊放的盛況將不再。預售市場也將出現幾大現象：1、豪宅持續創天價，土地取得日趨不易，且營建費用仍處於高檔，加上建商惜售，價格下修不易。2、台商的回流及包機直航開放，讓北市的高總價產品供不應求，推案兩極化的狀況亦將日益明顯。中高客層持續挺進市中心精華區，受薪階級只得往北市外圍區甚至邊陲地帶遷徙找屋。3、捷運仍為大多數人的通勤工具，只要是捷運附近的個案銷售狀況佳，中古屋的流通速度也快，捷運住宅仍是目前購屋的最佳首選。

中資墊高房價
老百姓受害

有趣的是，房地產業者動輒比照香港、上海經驗，為台灣房價太便宜大喊委屈，但學者卻認為，台北的房價已經炒作過高，經濟成長與失業率都未改善，民眾購買力並未提升，房價全面高漲只是業者炒作假象成分居多。

政大教授張金鶚說，國人最不希望看到的就是因為中資登台造成台北房地產價格過高，但從過去經驗來看，一直都是「台灣炒中資」，而不是「中資炒台灣」，每一次中資議題都讓國內建商或賣方把價格墊高，而對市場消息面不熟悉的老百姓就成了受害者。

淡江大學產經系副教授莊孟翰也提醒，通常景氣循環是整體經濟前景要先看好，然後股市提前反應，房市才有向上攻堅的力道，目前股市只有短期急單效應支撐，長期景氣仍未完全明朗，房價短期缺乏向上攻堅的動能，房地產市場是否真的已經築底反彈，或者只是民眾過度樂觀造成的預期心理？再加上台灣失業率仍居高不下，通貨膨脹又有山雨欲來之勢，過高的房價是否有支撐的力量，觀察期還要再拉長。

莊孟翰說，中資來台、股市好轉等對房市有正面助益，但當前經濟仍處谷底爬升階段，民眾所得並未大幅提升，中資來台效應仍無法預估，若賣方心態急速上揚，買方追價無力，可能上演去年總統大選後買賣雙方價格認知差距過大而量縮窘況，導致房市呈現W型反轉，因此買賣雙方應保持理性，房市要持續擴量築底，底部成形後才有復甦的可能，若賣方開價過高，則將拉長房市底部盤整時間，延緩未來房市復甦。

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